Wichtiger Hinweis: Ich bin kein Steuerberater und dieser Artikel stellt keine Steuerberatung dar. Die hier geteilten Erfahrungen basieren auf meinen persönlichen Recherchen und Anwendungen. Bitte konsultieren Sie bei steuerlichen Fragen immer einen Fachmann.

Die Abschreibung von Immobilien ist ein zentrales Element, um steuerliche Vorteile aus einer vermieteten Immobilie zu ziehen. Sie erlaubt es, die Kosten des Gebäudes über die Jahre steuerlich geltend zu machen. Doch was, wenn die übliche Abschreibung von 2 % pro Jahr nicht mehr der tatsächlichen Restnutzungsdauer entspricht? Hier kommt das Nutzungsgutachten ins Spiel.

Was ist ein Nutzungsgutachten?

Ein Nutzungsgutachten ermittelt die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Die gesetzlich vorgesehene lineare Abschreibung basiert auf einer pauschalen Nutzungsdauer von 50 Jahren, also 2 % pro Jahr. Oft ist die tatsächliche Restnutzungsdauer jedoch kürzer – vor allem bei älteren Immobilien. Ein professionell erstelltes Gutachten kann diese Dauer neu bestimmen und dadurch die Abschreibungsrate erhöhen.

Konkrete Zahlen aus meinem Immobilienportfolio

In meinem Fall habe ich für mehrere meiner Immobilien ein Nutzungsgutachten erstellen lassen. Die Ergebnisse zeigen deutlich, wie sich die Abschreibung erhöht:

Wie die Tabelle zeigt, hat die neue Berechnung der Abschreibungssätze erhebliche Auswirkungen auf die Steuerersparnis. Beispielsweise führt eine Abschreibungsrate von 4,55 % bei meiner Immobilie in Bad Nauheim zu einer jährlichen Ersparnis von über 1.000 € im Vergleich zur bisherigen 2 %-Regelung.

Wie funktioniert die Erstellung eines Nutzungsgutachtens?

Die Erstellung eines Nutzungsgutachtens erfolgt durch einen Sachverständigen. Dieser bewertet den baulichen Zustand, das Alter der Immobilie und weitere Faktoren wie Renovierungen oder Modernisierungen. Das Gutachten liefert eine fundierte Einschätzung der verbleibenden Nutzungsdauer.

Was passiert, wenn das Gutachten nicht anerkannt wird?

Es gibt keine Garantie, dass ein Nutzungsgutachten vom Finanzamt anerkannt wird. Es kann vorkommen, dass das Finanzamt die Ergebnisse infrage stellt oder zusätzliche Nachweise verlangt. Hierbei ist es hilfreich, einen Steuerberater hinzuzuziehen, der in solchen Situationen unterstützen kann. Auch die Plattform Nutzungsdauer.de bietet Unterstützung bei der Erstellung und Einreichung solcher Gutachten an.

Vorteile eines Nutzungsgutachtens

1. Höhere Abschreibung: Eine kürzere Restnutzungsdauer erhöht den Abschreibungssatz und damit den steuerlichen Vorteil.
2. Steuerliche Optimierung: Gerade bei älteren Immobilien können die zusätzlichen Abschreibungen erheblich zur Steuerersparnis beitragen.
3. Rechtssicherheit: Mit einem Gutachten sind die erhöhten Abschreibungen rechtlich abgesichert und vom Finanzamt anerkannt.

Fazit

Ein Nutzungsgutachten ist ein effektives Werkzeug, um die Abschreibung und damit die Steuerlast für Immobilienbesitzer zu optimieren. Die Investition in ein solches Gutachten kann sich schon nach wenigen Jahren amortisieren, wie meine Zahlen zeigen. Dennoch sollte man sich der Möglichkeit bewusst sein, dass das Gutachten nicht anerkannt werden könnte. Für jeden, der seine Immobilien steuerlich effizient gestalten möchte, ist ein Nutzungsgutachten eine überlegenswerte Option. Unterstützung hierbei bietet unter anderem Nutzungsdauer.de. Das Gutachten hier kostet für eine einfache Eigentumswohnung ca. 950€. Es gibt einen Rabatt von 10%, wenn man mehr als 5 Gutachten beauftragt.

Im Fall meiner 5 Wohnungen habe ich 4255€ für die Gutachten gezahlt. Dem gegenüber stehen jährliche Ersparnisse von ca. 2450€. Die Gutachten müssten sich also nach 2 Jahren armortisieren.

Stand 13.12.2024 wurden die Gutachten noch nicht vom FA anerkannt. Ein Update dazu gebe ich schnellstmöglich.